再提房地产交付风险，国家重要部门出手

重磅!刚刚，*高法发文应对房地产项目逾期，确保买房人合法权益!

楼盘延期交房、烂尾风险或将大大减少，2022年买房利好消息来了…

再提房地产交付风险，国家重要部门出手!

1月14日，*高人民法院发布《关于充分发挥司法职能作用 助力中小微企业发展的指导意见》。

其中第14条提到：对商品房预售资金监管账户、农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金依法审慎采取保全、执行措施，支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益，确保农民工工资支付到位。冻结商品房预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。

其中还提到：“除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于监管账户中监管额度内的款项，不得采取扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用”。

*高法的这次表述，具体是什么含义?给市场传递哪些信号?我也咨询了专业律师，对此进行了解读。具体如下：

对于购房者来说，其合法权益的维护多了一层保障，不光是延期交房，更能有效减少房地产项目因资金链出现问题而停工、烂尾的风险。

简单来说，这一条的规定就是：商品房预售资金监管账户内的钱，只能被用于该商品房项目的建设，开发商其他债务所涉及的案件，不得随意扣划监管账户内的监管额度内的资金。

此前，虽然《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》、《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第三款虽然都明确了商品房预售资金必须用于对应房地产项目的工程建设，但上述规定都比较笼统，一直没有更细化的操作指导。*高院本次发布的指导意见，弥补了该问题，相信能有效防范房地产项目因资金断裂尤其是商品房预售监管资金被用于他处而导致的楼盘停工、烂尾等问题，购房人的合法权益将会多一重保障。

官方多次提及“保交楼”!维护买房人合法权益

其实，在此之前，国家多部门也表态，保障楼盘交付，维护买房人的合法权益。

2021年12月，住建部部长王蒙徽在接受采访时表示，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，按照省市统筹的工作要求，以法治化市场化为原则，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。

2021年10月，央行金融市场司司长邹澜表示：相关部门和地方政府正在按照法治化、市场化原则，依法依规开展风险处置化解工作，维护住房消费者合法权益。

2021年9月，央行货币政策2021年第三季度例会通稿中首提“两个维护”——维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

官方频频重申、重视楼盘交付，也从侧面反映了过去一年市场的艰难。三道红线制约，深陷债务危局，土拍规则和市场变化等多重压力之下，房企遭遇了至暗时刻。

这期间，有房企公开表决心，热火朝天保交楼;有房企开始降价自救，打折促销、以价换量;有人选择躺平，默默无闻渡难关……但是，也有一大批房企未能撑住，宣布破产倒闭，倒在了春天来临之前!

从人民法院公告网上查询发现，2021年，全国范围内有411家房地产类型公司发布了破产文书。这意味着，过去这一年，平均每天约有1.1家房企破产。

开年利好信号不断!房企并购贷率先“松绑”

2022年一开局，房企迎来好消息!房地产并购贷款不再计入“三道红线”。

要知道，自从2020年8月提出“三道红线”要求后，一批房企迎来艰难时刻，深陷债务危局，甚至直接爆雷，其中更不乏头部房企，足以可见其“杀伤力”之大。

“三道红线”又称“融资新规”，具体指：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的现金短债比小于1。

为此，监管部门对房企进行四档管理，三道红线全部踩中的为红色档，未来有息负债不得增加;踩中其中两道红线的列入橙色档，有息负债新增幅度不得超过5%;踩中其中一档红线的列为黄色档，有息负债增幅不得超过10%;三道红线均未踩中的为绿色档，有息负债增加幅度不得超过15%。

将房企归入红橙黄绿四档，实施差异化债务规模管理，控制房企有息负债的增长，化解房地产的金融风险。这也被认为是史上*严厉的债务管控政策，直指房企融资命门。

“三道红线”对很多资金链紧张的房企来说，无疑是雪上加霜。尤其是靠高杠杆获得超常增长的房企被彻底打回原形。如果房企收并购贷款不再计入“三道红线”，那对房企来说，无疑是一个松绑的好消息，以后会多了一个自留地。

另外，2021年12月，央行和银保监会也联合发布了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购金融服务，助力化解风险、促进行业出清。

可以预见的是，房企的艰难时刻已经过去，2022年房地产行业将迎来大洗牌。对于买房人来说，2022年买房可以选择绿档房企开发的楼盘，或者直接选择现房，这也是规避风险的有效方式。