中梁抵御风险的两大“心法”

2021年可谓房地产行业发生巨变的一年。在各种调控政策以及市场下行的影响下，房地产行业迎来转折，身处其中的房企更是遭遇信任危机，债务违约事件频发。为了应对这种行业环境，不少具有前瞻性的房企已经开启了自我变革，在变化中积极应对，中梁控股集团有限公司(股票代码：2772.HK，以下简称“中梁控股”)便是其一。

在房企销售增速普遍放缓的背景下，中梁控股凭借减债和销售回款两大心法抵御风险，穿越周期。据悉，中梁控股(2772.HK)，总有息负债为人民币400亿元以内，有息负债水平在房企30强中处于低位。业内人士分析指出，在行业负债高峰的环境下，中梁不仅控制了总有息负债规模的增长，还保持着科学合理的债务结构，优于行业大多数水平。

同时，中梁将考核标准从签约销售调整为销售回款，并保持着85%的较高回款率，用充足的自有资金抵御市场下行风险。在行业债务违约频发的情况下，中梁控股提前归集资金，主动回购债券，提振市场信心。作为地产行业中善用组织的佼佼者，中梁控股长期奉行组织先行的原则，因此在新一轮调整中，中梁控股将旗下控股集团总部与地产集团进行整合，精兵简政，以便聚力前行。

随着一系列调整告一段落，中梁控股也将以全新的姿态投入到新一年的发展。

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聚焦主业 保持高回款

近日，一份中梁控股内部发布的《关于控股集团总部组织调整相关事项的通知》在业内流传，该文件内容直指中梁控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合合并。

对于合并，中梁控股方面回应称，此次调整与行业其他企业一样，是公司主动精简冗余人员的举措，对上市公司主体中梁地产集团的正常业务并无影响。这次调整之后，中梁控股更加坚定了聚焦地产主业的战略思路。

过去一年，中梁控股房地产主业进一步发展。

据克而瑞数据统计，中梁控股2021年实现合约销售额为1718亿元，实现合约销售面积约1427.7万平方米，分别同比增长1.78%、5.71%。

2021年，多数企业的业绩压力较大，规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期，平均目标完成率不到90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平。于中梁控股而言，虽然2021年制定了1800亿元销售目标，*终只差临门一脚，但总体而言，中梁控股全年业绩完成率超过95%，超越同行平均水平。

且相较于规模扩张与盈利能力，在行业新周期中，充裕的流动性、强风险抵御能力、稳定的经营能力显得更为重要。为此，2021年，中梁控股将公司考核标准从签约销售调整为销售回款，全年保持了85%的较高回款率。截至到11月中下旬，中梁就已完成全年的回款目标，比预计时间提前整整42天，为后续经营发展提供充足的现金流支撑。

良好的业绩表现及长期发展的确定性，也让中梁控股收获了诸多肯定。去年下半年以来，中梁控股接连荣获2021中国房地产综合实力标杆品牌企业、2021年度*具投资价值地产公司称号，荣登“2021上海民营企业100强第8名”等;此外，在全国工商联发布的《2021中国民营企业500强榜单》中，中梁控股位列第134名，较2020年上升9位。

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持续回购 财务稳健安全

2021年下半年以来，房地产行业遭遇了前所未有的信任危机，比销售数据更引人关注的是房地产企业安全经营问题。为了应对近期房地产行业面临的困境，中梁控股也发布公告称已经采取果断措施，包括加快销售与回款，节省开支、减少买地并保有现金。

从中梁控股2021年半年报数据可以看出，报告期内，中梁控股持有总现金约355.4亿元，较2020年年末增加3.8%，足够覆盖短期负债;净负债率56.1%，非受限现金短债比1.2倍。

基于充裕的现金流，公司的管理层对主动管理负债与去杠杆已展示信心与承诺。

具体来看，1月17日，中梁控股发布公告称，公司已提前由境内银行账户完成汇出所有必需的资金至其境外银行账户，用于2022年1月31日票据到期时偿还余下的本金金额及应计利息。

除了上述提前归集资金兑付1月31日到期的境外美元债券以外，去年11月，中梁一笔到期美元债也是提前打款至相关账户，获得投资者充分的认可，在行业下行环境下，中梁保持稳定销售和回款，如期偿还境内外债务，给现行市场一颗“定心丸”。

此外，中梁控股于2021年下半年以来借助自有资金多次回购美元债。截至2021年12月17日，中梁已累计回购2022年5月票据累计本金总额700万美元，占该票据初始发行本金总额约2.33%;2022年7月票据累计本金总额1550万美元，占该票据初始发行本金总额约3.44%。

业内人士认为，企业通过回购，一方面可以提振和重塑市场信心，另一方面，也反映出公司具备良好的偿债意愿和偿债能力，财务健康。

提前兑付到期债务并积极回购美元债，也让中梁控股收获国内外评级机构的广泛认可。去年11月，国际评级机构标普和惠誉先后确认中梁控股长期发行人信用评级至“B+”。

国内评级方面，2021年12月29日，联合资信发布中梁控股2021年评级报告，维持中梁控股主体长期信用等级和公司债券信用等级为AA+，评级展望为稳定。联合资信在报告中指出，中梁控股的业务布局较广、开发经验和产品类型较为丰富的特点，有利于分散集中风险。未来随着公司在建和拟建项目的开发完成并实现销售以及竣工交付面积和结转收入的增长，中梁控股经营状况有望保持良好。

除了销售端、财务端以及融资端的良好表现，中梁控股深知房企的本质是做好产品，造好房子。为客户提供满意、高品质的产品和服务也一直是中梁控股持续追求的目标。

在这一目标指引下，2021年3月，中梁发布“品质耕心美好”的全新品牌主张，聚焦“企业优、产品美、服务好、公益善”四大维度，旨在通过关于产品和服务的动作传达，打造好产品，树立好口碑。在此基础上，中梁控股于2021年迎来139个项目，183个批次交付，得到110000余户业主对其品质的认可。

2022年，中梁控股将发展关键词定为“稳行”，按照中梁控股董事长杨剑的说法，即稳字当头、稳中求进，持续追求有质量的安全健康发展，以踔厉奋发、笃行不怠的姿态持续创造卓越。