河源埔前这四个村征收房屋3305栋 征收补偿方案出炉！

河源市综合保税区项目房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）

  一、征收基本情况

　　为做好综合保税区项目房屋征收工作，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令2011第590号）、《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办〔2011〕8号）、《河源市人民政府关于印发河源市城市规划区房屋征收与补偿实施办法的通知》（河府﹝2017﹞44号）等法律法规及市政府规范性文件的有关规定，结合本市实际，制定本方案。

　　（一）征收范围与基本情况：本项目实施范围位于源城区埔前镇杨子坑、罗塘、泥金、双头村地段，东至东江，西至泥金村泥高路，南至高新区规划边线，北至高新大道，总面积约4.05平方公里（具体以征地红线图为准）。经调查摸底，需征收房屋3305栋，建筑面积约45.28万平方米。

　　（二）房屋征收部门：市自然资源局。

　　（三）征收实施单位：市高新区管委会。

　　（四）被征收人:征收范围内的房屋所有权人。

　　（五）签订征收补偿协议期限：发布房屋征收决定公告之日起24个月内。

　　（六）搬迁腾空房屋期限：签订协议之日起30日。

　　（七）评估时点：发布房屋征收决定公告之日。

　　（八）候选房地产价格评估机构（以下简称评估机构）：

　　1.广东致诚土地房地产资产评估与规划设计有限公司；

　　2.河源市汇通土地与房地产评估事务所（普通合伙）；

　　3.河源诚至信房地产土地资产评估有限公司；

　　4.河源市恒立信房地产评估有限公司；

　　5.河源市大川土地房地产评估有限公司；

　　6.河源市正大资产土地房地产估价顾问有限公司；

　　7.河源市德颐土地房地产评估有限公司；

　　8.河源市鑫安房地产土地评估咨询有限公司；

　　9.河源市勤信土地与房地产评估有限公司；

　　10.广东天宇公估土地房地产评估与规划有限公司河源分公司；

　　11.河源市久和土地房地产评估有限公司。

　　二、房屋征收补偿安置（包括构筑物）

　　（一）补偿原则与范围

　　1.对被征收人给予的补偿包括：

　　（1）被征收房屋价值的补偿；

　　（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　2.征收范围内建筑物性质的界定工作由市住房和城乡建设局、市自然资源局、市高新区管委会和源城区政府共同负责。

　　3.对认定为合法家庭住房、祖屋及老宅基地的，按照市场评估价给予补偿；对认定为生产设施用房及其他建筑的，给予建筑成本价补偿及地价补偿。对认定为违法违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

　　（二）征收补偿安置方式

　　根据我市实际情况，经认定为合法房屋（家庭住房及祖屋）的可以选择货币补偿，也可以选择产权调换（即上楼安置），均应承诺自动放弃在原籍额外申请宅基地建房的权利；认定为生产设施用房及其他建筑等类别的只能采取货币补偿。

　　1.货币补偿

　　被征收房屋的补偿金额由被征收人选定的房地产评估机构参照《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)及河源市区房屋征收相关规定进行评估确定。

　　2.产权调换

　　被征收人选择产权调换的，由市人民政府提供用于产权调换房屋（以下简称安置房）供被征收人进行产权调换。

　　（1）产权调换的原则与标准

　　单家独院的房屋按折算后的建筑面积进行调换单层砼结构以1：1.25的比例进行调换;砼结构2层以上（含两层）的第一层按1：1.15的建筑面积进行调换，第二层以上（含第二层）按1：1.05的建筑面积进行调换;砖木、瓦结构的第一层按1：1.15的建筑面积进行调换，第二层以上按1：1的建筑面积进行调换。实行产权调换后的房屋建筑占地面积不另作补偿，附属设施实行货币补偿。

　　征收房屋中的技术层（如夹层、阁楼等）如属于主体建筑物整体结构和布局或者经报建批准，层高超过2.2米;楼底高度不少于2.4米（即自然层高不少于4.6米）的，可计算产权面积，按1：1的比例调换产权面积;层高不足2.2米的，不作产权调换，只按市场评估价格给予货币补偿。

　　砖木瓦房屋第二层（含二层）其檐高不足2.2米，墙高2.2米以上的，可当一层作产权调换或作货币补偿;墙高超过1.6米又不足2.2米的，按50%折算面积作产权调换或货币补偿，墙高1.6米以下的，只作货币补偿。

　　框架、混凝土结构房标准檐高为3米以上，红砖、泥砖瓦标准檐高为2.8米以上。实行货币补偿的，每增减10厘米补偿标准也随之增减1%。阳台按5折算建筑面积，飘檐按水平投影的2.5折算建筑面积进行补偿。

　　实行产权调换，安置房面积与折算后补偿面积按1∶1进行调换，每户超面积安置不得超过按比例调换面积的20%。安置房面积超过折算后补偿面积10平方米以内的，按成本价结算差价;超过10平方米的部分，按市场评估价结算。安置房面积不足折算后补偿面积的部分，按市场评估价补给被征收人。

　　安置房选择按先签订协议先选的原则。优先照顾年满60周岁以上孤寡老人及下肢严重残疾者选择*底层住宅楼房。房屋征收实施单位应将安置房的地点、面积、楼层、过渡期限以及安置方案、择房图表等张榜公布，接受被征收人咨询、监督。

　　安置房分户原则：本地村（居）民根据户口簿登记内容，市政府发布房屋征收决定公告之日子、女满18周岁为一个自然户，夫妻不得另行分户；非本地村民不实行分户。

　　安置房办证及费用由房屋征收实施单位负责。办证时间：安置房交付之日起18个月内办理好不动产权证。

　　（2）安置房源

　　安置房源在符合规划的前提下，原则上设在本村辖区内，具体位置以规划图为准。

　　交房标准(毛坯房)：楼地面为结构面层;墙面为水泥石灰沙浆找平;天花为水泥石灰砂浆找平;给水为总管接至户内;供电为总线接户内;排水为预留接口（厨房、卫生间、阳台）；门窗为铝合金窗，不锈钢入户门（其他门不装）。

　　房屋征收实施单位必须提供符合国家、省、市规定的质量安全标准及房屋建筑设计技术规范标准的安置房。安置房为中高层电梯房，住宅约分为70-140平方米/套几种规格。本规格面积为建筑面积，具体房型以实施单位提供的户型面积为准。

　　（三）临时过渡方式及其他补偿安置

　　1.经征求意见，临时过渡方式一律采取发放临时安置补偿费，由被征收人自行解决过渡期住房问题。

　　2.征收项目范围内的原有公共硬底化道路政府投入部分不予补偿。

　　3.因征收房屋造成搬迁的，给予被征收人按房屋建筑面积一次性支付每平方米20元的搬迁费。

　　4.被征收人选择货币补偿的，给予被征收人一次性支付3个月每人每月200元的临时安置补偿费。

　　5.被征收人选择房屋产权调换，在过渡期限内，自行解决周转用房的，给予每人每月200元的临时安置补偿费（按常住人口为准），直至安置房交付之日后3个月止。过渡期限是指从被征收房屋腾空之日起至安置房交付之日止。

　　6.安置房为期房，过渡期限不得超过36个月。如过渡期限延长，对被征收人自行解决周转用房的，从逾期之日起付给被征收人的临时安置费增加50%。

　　7.对因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿，由征收当事人根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定。协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定。对评估结果有异议的，可以按照《河源市城市规划区房屋征收与补偿实施办法》（河府〔2017〕44号）第二十二条相关规定申请复核、鉴定。

　　（1）房屋被征收前的效益

　　被征收人能提供税务部门出具的税后利润凭证的，效益以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准；

　　被征收人不能提供税务部门出具的税后利润凭证等证明（含完税凭证不能反映停产停业损失）或者无法核算税后利润的，效益按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。对于营业面积在100平方米（含本数）以内的小型商铺（不含农家乐、工厂、洗车场等），按照建筑物内营业面积（厨房、卫生间、仓库除外）以不超过每月每平方米200元给予补偿。

　　（2）停产停业期限

　　停产停业期限的确定，选择货币补偿的按6个月计算；选择产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。

　　（3）给予停产停业损失补偿应当同时符合以下条件：

　　经市自然资源、住建等部门认定为合法的建筑（认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予停产停业损失补偿）；具有合法且有效的工商营业执照、税务登记证以及其它有关许可证件；作出房屋征收决定前实际正在经营，因征收房屋造成了停产停业损失的。

　　8.经批准开办的养殖场及其他生产性用房按市场建筑成本实行货币补偿，造成停业停产损失的，按建筑面积每平方米100元的标准一次性补给。

　　9. 拥有合法产权房屋，但被征收人自行“住改商”的，按照房屋原用途予以补偿。停产停业损失按照《实施办法》第三十八条规定予以补偿。

　　10.无合法产权证明且经市自然资源、住房和城乡规划建设部门认定为“一户一宅”之外的房屋，在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由市自然资源、住房和城乡规划建设等职能部门以及地方人民政府按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等相关规定依法处理。

　　11.老宅基础按建筑成本只作货币补偿。

　　12.被征收房屋的建筑面积和用途，以房屋所有权证书和房屋登记簿的记载为准。未记载用途的，由房产登记机构依据规划部门提供的合法有效文件进行确认。被征收人有证据证明房屋所有权证书和房屋登记簿记载的建筑面积有误的，应当在房屋征收决定公告发布之日起15日内向房屋征收部门提出申请，由房屋征收部门委托具有相应资质的房产测绘机构对房屋的实际合法建筑面积进行测量，并出具测量结果报告，房屋建筑面积以测量结果报告为准。

　　13.征收设有抵押权、被查封及扣押的房屋，按照国家有关的法律、法规执行。

　　14.被征收人的固定电话、有线电视、信息网、空调、太阳能设备等，按照价格主管部门规定的移动安装费用或者市场价格给予补偿;被征收人自费开户的管道燃气、自来水，按照价格主管部门规定的现行开户的费用给予补偿。

　　15.签订补偿协议之日起15个工作日内支付50%补偿款，房屋搬迁腾空后5个工作日内再支付50%补偿款。已作补偿的建(构)筑物及附属物归政府所有，被征收人不得毁坏和自行拆除(房屋征收实施单位同意的除外)。

　　（四）补助和奖励

　　1.选择安置房顶层的，按安置房套内面积每平方米一次性给予200元奖励;选择安置房住宅*底层的，按安置房套内面积每平方米一次性给予100元奖励。

　　2.在规定期限内签订协议并完成搬迁腾空，给予每户补助、奖励1万元(附属设施除外)。

　　3.选择货币补偿的，给予被征收人一次性3个月每人每月200元的安置补偿奖励。

　　4.逾期不签订补偿协议或未完成搬迁的，不予奖励与补助。

　　三、房屋征收实施步骤

　　自发布本项目房屋征收决定后，按照以下程序开展土地房屋征收工作：

　　（一）现场公告。

　　1.《河源市综合保税区项目房屋征收决定公告》。

　　2.《河源市综合保税区项目房屋征收补偿方案》。

　　3.国家、省、市房屋征收与补偿有关的法规、规章、规范性文件等。

　　4.征收实施单位名称、征收工作人员名单。

　　5.安置房规划选址及建筑设计图等。

　　（二）房屋征收实施单位应将《河源市综合保税区项目房屋征收补偿方案》发放给被征收人。

　　（三）确定房地产评估机构。评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

　　（四）评估机构对被征收范围内房屋进行评估。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

　　（五）公示初步评估结果。房屋征收实施单位应当将初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对初步评估结果进行现场说明解释。对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　（六）签约期限内，由征收实施单位与被征收人签订征收补偿协议。签订补偿协议时被征收人需带房屋所有权证、国有土地使用证、户口簿、身份证、营业执照、税务登记证等有效的原件和复印件，房屋征收实施单位应收回房屋所有权证、国有土地使用证等证件。

　　（七）签约期限届满，被征收人未能达成补偿协议的，由房屋征收部门按照房屋征收补偿方案作出房屋征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　（八）被征收人应当自觉履行房屋征收补偿决定，如不服该征收补偿决定，可以在房屋征收补偿决定公告之日起60日内依法申请行政复议，或者在6个月内向人民法院提起行政诉讼。

　　（九）被征收人在法定期限内既不申请行政复议又不提起行政诉讼的，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市高新区申请人民法院强制执行。

　　（十）选择货币补偿的,在签订补偿协议并搬迁腾空完毕，经征收工作人员验收后领取补偿款，补偿工作结束。

　　（十一）选择房屋产权调换的，在签订补偿协议并搬迁腾空完毕，经征收工作人员验收并算清安置房和被征收房屋差价款。待安置房交付时，征收实施单位与被征收人双方结清差价后，安置房交付，补偿工作结束。

　　（十二）公布补偿结果。房屋征收部门应当建立房屋征收补偿档案，并将补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　四、其他有关事项

　　(一)被征收房屋的水、电、固定电话、有线电视、信息网、管道燃气等迁移、转户、销户手续，由被征收人自行到有关部门申请办理，并负责结清已使用的水、电、电话、电视、燃气等费用。

　　（二）征收房屋涉及的中、小学生需要异地就学的，可以在现居住地*就读;需要过渡临时就学的，可以在临时居住地*就读;需要回迁就学的，可以在回迁居住地*就读。学生居住地*行政主管部门负责安排办理已在校学生的转学工作，所在*不得收取择校费或者以非本*学生为由拒绝学生入学和收取其他费用。

　　（三）被征收房屋的注销登记：房屋征收实施单位应当在被征收房屋拆除后30日内，持房屋征收决定、补偿协议、房屋所有权证书、国有土地使用权证书到相关部门办理房屋所有权、土地使用权注销登记手续。

　　（四）征收产权不明确的房屋，由房屋征收部门提出补偿安置方案，报市人民政府同意，并向公证机关办理证据保全后实施征收，待产权明确后再补偿给产权所有人。

　　（五）本方案未列明事项按《河源市城市规划区房屋征收与补偿实施办法》（河府〔2017〕44号）及市政府相关文件执行。

　　五、办公地点

　　共4个办公点，分别设在源城区埔前镇杨子坑村委会、罗塘村委会、泥金村委会、双头村委会。