河源市市区不动产登记历史遗留问题处理意见政策解读

河源市市区不动产登记历史遗留问题处理意见政策解读

自2015年实施不动产统一登记以来，河源市区不动产登记工作运行平稳，取得了良好成效。但随着工作不断深入，原来房屋和土地等不动产长期分散登记遗留的历史问题日益突出，导致部分不动产权利人无法办理不动产登记落宗业务，不利于维护不动产权利人合法权益，有必要采取多种措施落实解决。对此，市自然资源局根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》和《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字[2018]5号）等相关规定及文件精神，结合本市实际制定了《河源市区不动产登记历史遗留问题处理意见》（以下简称《处理意见》），近日已经市人民政府同意以我局名义印发执行。

《处理意见》内容分三方面，一是本意见适用于河源市区（含源城区、江东新区、高新区）辖区范围内，对不动产登记工作中遇到的不动产登记历史遗留问题的处理。其他县可参照执行。二是《处理意见》有效期为五年。三是主要对十类不动产登记历史遗留问题提出了具体的处理办法：

一是关于划拨国有建设用地上的房屋登记问题。对申请转移登记的，需要补办土地出让手续，按规定缴清土地出让金；对于不属于转移登记的继承、变更（权利人更名）等，可仍保留原划拨土地的性质，给予办理不动产登记。

二关于房屋跨两宗土地以上的不动产登记问题。对于房屋已预售或已首次登记的，直接将同一栋楼所涉宗地土地使用权进行合并登记，在不动产登记薄和不动产权证上标注原土地用途及使用期限；对于房屋未预售或未进行首次登记的，经自然资源管理部门按照房屋与宗地对应一致原则进行分割、合并或调整边界处理后，给予办理不动产登记。

三是关于房屋所有权属证书和国有土地使用证记载的用途不一致的不动产登记问题。对于原批准土地用途与《土地利用现状分类》二级类不对应的，按照《土地利用现状分类》二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致，并在不动产登记薄及不动产权证书“附记”中记载原批准用途及土地使用期限。对于土地用途为综合用地的，按照《河源市明确市区综合用地性质管理办法》规定明确土地用途。

四是已建成房屋实际占用土地面积界线与土地登记面积界线不一致的不动产登记问题。对于占用土地面积、界线没超越的，给予办理不动产登记。对于占用土地面积超越土地登记面积的，但未占用市政道路、与邻户无纠纷的，同时超越土地面积在3%以内，且自建房不超过5平方米，非自建房不超过60平方米的，给予办理不动产登记。不属于上述两种情况的需到自然资源部门补办用地手续后，给予办理不动产登记。

五是有合法的房地产开发建设手续，但在开发建设中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率等的不动产登记问题。对于该类问题，我们划分时间段进行处理：不动产统一登记实施后的，要求有关部门依法作出处理后，再行办理不动产登记；不动产统一登记实施前的，符合一定条件，可先行办理登记，但要在登记簿和证书中标注“相关违法违规情况须待进一步处理”。

六是关于已取得房屋所有权属证书、无土地证的不动产登记问题。对于有合法土地权属来源的，按权属来源认定土地使用权类型，给予办理不动产登记。没有土地权属来源的，属于房改房、经济适用房、集资房、职工福利房范围的，占地面积按建筑物基底范围内面积予以落宗，土地使用权类型视为划拨，给予办理不动产登记，属于自建房，则需要补办用地审批手续才给予办理不动产登记。

七是关于房屋多次转移，但没有同步办理土地使用权转移的不动产登记问题。土地使用权属于出让性质的，经不动产登记机构调查核实，注销原土地使用证，办理房屋、土地权利主题一致的建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。土地使用权属划拨性质的（继承取得的除外），需要补办用地出让手续、缴清有关土地价款后，再申请办理不动产登记。

八是关于不动产统一登记实施前购买已抵押国有建设土地使用上的房屋并取得房屋所有权证书，现土地仍处于抵押状态的不动产登记问题。明确经抵押权人同意，可依法办理登记，但须注明土地抵押状况。

九是关于档案数据缺失的不动产登记问题。目前不动产权利人先申请权籍调查，经不动产登记部门核实并公告无异议的，补录相关登记信息，给予办理不动产登记。

十是关于历史用地容积率确定问题。明确历史用地基准容积率确定为2.0，对于控制性详细规划确定的上述用地规划容积率高于基准容积率的，可按照基准容积率规划建设，如按照控制性详细规划确定的容积率规划建设，则须按标定地价补交超出基准容积率的地价款。对于城市道路、绿化等城市基础设施、公共服务设施或公共安全设施建设需要占用的，占用部分按照基准容积率2.0进行评估补偿。

来源：河源市自然资源局