河源土地成交面积251.39公顷,上半年排省内第9名

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广东省城市区域划分,按地理视角划分为大湾区区域、粤东区域、粤西区域、粤北区域共4个区域。
土地信息来源:广东省各地级市公共资源交易中心
统计机构:广东省房协土地与产业研究中心
统计范围:面积在100㎡以上经营性用地。

上半年土地市场成交概况:2021年1-6月广东省经营性用地总成交金额为3426亿元,同比上升4.7%。其中居住用地成交2875亿元,同比上升10.5%。

土地市场供应概况:2021年1-6月广东省经营性用地挂牌面积6602公顷,同比上升25.6%。6月工业用地挂牌面积年内首度突破1000公顷,商服用地挂牌面积有所回升,但整体供应量仍然处于地位,上半年商服用地挂牌面积同比下降16.6%,供应结构进一步向居住和工业用地倾斜。

工业用地市场概况:2021年上半年广东省工业用地总成交金额为256.73亿元,同比上升45.2%,企业产业项目落地热情持续提升。
而新型工业用地成交金额为22亿元,同比上升29.6%。
分区域产业用地状况:
大湾区:产业园区运营企业保持较高拿地热情,上半年相关项目工业用地成交金额高达45.83亿元,电子类企业项目扩张态势延续,拿地金额亦达到18.47亿元。
粤东区域:材料类和能源类企业拿地金额均超3亿元,分别达到3.79亿元、3.28亿元。
粤西区域:轻工业和材料类企业拿地活跃,拿地金额均超过亿元,分别达到4.95亿元、1.6亿元。
粤北区域:材料类、轻工业类、机械类企业拿地势头良好,拿地金额分别达到1.89亿元、1.66亿元、1.06亿元。
广东省土地市场总体概况:2021年上半年广东省土地挂牌1722宗,挂牌面积6602.1公顷;成交经营性用地土地1495宗,成交面积5979.36公顷,成交金额3425.86亿;土地流拍(含终止出让)172宗,流拍面积537.94公顷。

广东省土地市场同比概况:上半年广东省土地挂牌面积上升幅度较大,累计挂牌土地面积6602公顷,同比上升25.6%。其中工业用地起始价同比上升超20%。而上半年土地成交金额达到3426亿元,同比增长4.7%。而工业用地成交金额同比大增45.2%。

大湾区区域土地市场:2021年上半年大湾区区域土地挂牌955宗,挂牌面积4174.24公顷;成交经营性用地土地851宗,成交面积3791.86公顷,成交金额3104.83亿;土地流拍(含终止出让)79宗,流拍面积356.05公顷。

粤东区域土地市场:2021年上半年粤东区域土地挂牌360宗,挂牌面积1297.83公顷;成交经营性用地土地302宗,成交面积1132.48公顷,成交金额209.61亿;土地流拍(含终止出让)37宗,流拍面积77.22公顷。

粤西区域土地市场:2021年上半年粤西区域土地挂牌174宗,挂牌面积559.98公顷;成交经营性用地土地151宗,成交面积576.23公顷,成交金额65.58亿;土地流拍(含终止出让)22宗,流拍面积29.37公顷。

粤北区域土地市场:2021年上半年粤北区域土地挂牌233宗,挂牌面积570.05公顷;成交经营性用地土地191宗,成交面积478.79公顷,成交金额45.85亿;土地流拍(含终止出让)34宗,流拍面积75.3公顷。

土地供应分析
2021年上半年广东省工业用地供应面积占比达到62.8%,同比上升8.6个百分点,产业项目落地带动工业用地出让显著。而居住用地、商服用地供应面积比例均有明显下滑,其中居住用地供应面积比例为31.9%,同比下滑5.9个百分点。商服用地供应面积比例为5.3%,为近年来半年度*低值。

2021年上半年大湾区土地供应面积份额维持在高位,达到63.2%,同比增加0.8个百分点。粤东区域土地供应面积份额提升*为突出,上半年土地供应面积在省内份额达到19.7%,同比上升10.3个百分点。粤西、粤北区域土地供应面积份额同比分别下降6.6和4.4个百分点。

大湾区上半年居住用地挂牌面积1474公顷,同比上升15.9%。工业用地挂牌面积保持稳定态势,月均挂牌面积达413公顷。商服用地挂牌面积同比下降29.3%,上半年挂牌面积仅为220公顷,商服用地供应量持续收缩。

二季度粤东区域居住用地挂牌面积开始回升,挂牌面积达到212公顷,对比一季度提升近70%,各地市陆续公布年度建设用地供应计划后,居住用地供应提速。工业用地挂牌面积同比上升92.4%,上半年挂牌887公顷。商服用地供应持续谨慎态度,上半年有3个月当月供应面积不足10公顷。

与省内其他区域相似,粤西区域商服用地供应采取保守态度,上半年挂牌面积仅为25公顷,为近年来新低值;居住用地供应量亦有所下滑,上半年挂牌面积125公顷,同比下滑58.2%;相比之下,粤西区域工业用地供应量仍处于上升空间,上半年工业用地挂牌面积达409公顷,同比上升14.2%。

上半年粤北区域土地供应量回升明显,经营性用地挂牌570公顷,同比上升14.9%。其中居住用地挂牌171公顷,同比上升17.9%;商服用地挂牌31公顷,同比上升63.2%,工业用地挂牌367公顷,同比上升10.5%。

土地成交分析
上半年大湾区土拍市场延续热度,经营性用地成交金额近3105亿元,省内成交金额份额已达90.6%,维持在高位。粤西、粤北区域成交金额份额环比去年下半年均有下滑,其中粤西区域环比下降2.2个百分点,粤北区域环比下降0.8个百分点。

因广州市4月进行首批宅地集中出让,大湾区4月当月经营性用地成交金额破千亿。而上半年大湾区经营性用地成交金额达3105亿元,同比增长3.4%;其中居住用地成交金额达2639亿元,同比增长10.6%。

上半年粤东区域土地市场表现活跃,经营性用地成交金额达210亿元,同比上升28%。三类用地成交金额同比均有上升,其中工业用地成交金额36亿元,同比上升125%,企业产业落地热情较高;居住用地成交155亿元,同比上升15.7%,商服用地成交19亿元,同比上升26.7%。

粤西区域商服用地成交指标持续收缩,上半年成交金额同比下滑25%,其中5个月单月成交金额不足亿元。而居住、工业用地成交金额均有明显提升,其中居住用地成交47亿元,同比上升17.5%;工业用地成交15亿元,同比上升66.7%。

粤北区域上半年经营性用地成交金额46亿元,同比下降14.8%。其中,商服用地、工业用地成交金额同比基本持平,居住用地成交金额34亿元,同比下降17.1%。

土地溢价分析
土地溢价成交概况:2021年上半年广东省经营性用地溢价成交土地297宗,底价成交1198宗。其中大湾区区域溢价成交127宗,*高溢价率达237%;粤东区域溢价成交91宗,居住用地*高溢价率达178%;粤西区域溢价成交44宗,居住*高溢价率达253%;粤北区域溢价成交35宗,*高溢价率115%。

土地整体溢价率:2021年上半年广东省经营性用地成交3426亿元,成交土地起始总价为3012亿元,整体溢价率为13.7%。对比去年同期整体溢价率14.5%,略有下滑,广州、深圳宅地集中出让设置*高限价对整体溢价率起到一定限制作用,另一方面企业在二三线城市拿地资金投入亦更为理性,整体溢价率处于合理范围。

土地流拍分析
土地流拍概况:2021年上半年广东省总共流拍172宗土地,流拍面积537.94公顷。其中大湾区区域流拍79宗,流拍面积356.05公顷;粤东区域流拍37宗,流拍面积77.22公顷;粤西区域流拍22宗,流拍面积29.37公顷;粤北区域流拍34宗,流拍面积75.3公顷。

分区域土地流拍情况:上半年广东省各区域土地流拍差异较大。粤西区域地市通过合理调整供应土地结构,对减少土地流拍量起到积极作用,上半年土地流拍面积仅29.37公顷,同比下降75.7%;大湾区区域土地流拍面积同比上升44.7%,在高成交额背景下,流拍量增加亦较为明显;粤东区域土地流拍面积同比下降5.9%;粤北区域土地流拍面积同比亦有较大上升,达到34.9%。

总           结
上半年广东省成交金额10亿元以上宗地达98宗,同比增加7宗,成交总金额2360亿元,同比略有下滑。
高价地成交量依然是影响广东省土地市场重要因素之一,上半年10亿元以上宗地成交金额在所有经营性用地成交金额占比达68.9%,几近七成。而下半年广州、深圳共有四次宅地集中出让,全年高价宗地成交数量有望再创新高。

上半年5公顷以上大体量工业用地成交数量反映出企业在广东省内落地积极性不断提高。上半年广东省招拍挂成交5公顷以上工业地数量高达187宗,对比去年同期增加45宗,总面积达2331公顷,同比上升45.7%。

上半年大湾区商服用地成交金额下降幅度较大,同比下降42.8%。粤东区域成交金额同比上升25.8%,上半年商服用地成交金额近19亿元,成交土地集中在新开发区域,以产业结合、企业办公场所类型用地居多。

整体而言,商服用地市场需求处于低谷期,各地市需结合片区开发需求、企业落地、产业融合等因素适当调整供应量和规划条件,发掘商服用地市场潜力。
根据截至7月8日数据显示,广东省7月份将出让经营性用地286宗,总面积1077公顷,起始总价近463亿元。7月土地出让节奏整体放缓,而三季度广州、深圳将迎来第二轮宅地集中出让,其他地市会视情况错峰土拍,市场整体求稳为主,部分热点地市有望迎来成交金额跃进。

结合待出让土地情况,7月广东省经营性用地累计成交金额将在3900-4000亿元区间。

附录:上半年土拍排行榜

住宅: 5500元/平米

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