河源拟出台集体经营性建设用地入市实施办法

河源市自然资源局关于公开征求《河源市集体经营性建设用地入市实施办法(试行)》(征求意见稿)意见的公告

为规范集体经营性建设用地入市，构建城乡统一的建设用地市场，保障农民合法权益，助力乡村产业振兴，推进城乡融合发展，根据相关法律法规，我局草拟了《河源市集体经营性建设用地入市实施办法(试行)》(征求意见稿)。为提高政策的科学性、民主性、合理性，现将《河源市集体经营性建设用地入市实施办法(试行)》(征求意见稿)面向社会公众公开征求意见。

欢迎社会各界提出宝贵意见，有关修改意见或建议可通过书面或电子邮件的形式于2021年11月8日前反馈至我局(电子邮箱：gtyongdike@163.com;传真：0762-3663002)。

河源市自然资源局

2021年10月29日

河源市集体经营性建设用地入市实施办法(试行)

(征求意见稿)

第一章 总 则

第1条〔法律基础〕为规范集体经营性建设用地入市，构建城乡统一的建设用地市场，保障农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例(2021修订)》和《中共中央办公厅 国务院办公厅印发<关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见>的通知》(中办发〔2014〕71号)等法律法规和相关政策规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第2条〔集体经营性建设用地定义〕本办法所称集体经营性建设用地，是指国土空间规划确定为工矿仓储、商业服务用地等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地。

第3条〔用地规模〕国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，依法控制集体经营性建设用地规模，促进集体经营性建设用地的节约集约利用。

第4条〔同权同价原则〕集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价，依法享有出让、租赁、作价(出资)入股、转让、出租、抵押等权能。

第5条〔入市定义〕集体经营性建设用地入市是指在所有权不变的前提下，按照依法、自愿、公平、公开的原则，入市主体将一定年限的集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资(入股)、转让、转租、抵押等有偿方式通过土地市场让与土地使用者的行为，但不得进行商品住宅建设。

第6条〔入市主体〕集体经营性建设用地的入市主体是代表用地所有权的集体经济组织。土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;属村内两个以上村集体经济组织分别所有的，由村内各该村集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;属乡镇(街)农民集体所有的，由乡镇(街)农村集体经济组织代表集体行使所有权。

第7条〔入市主体代表〕入市主体以全资方式设立的土地股份合作社等具有法人资格的组织机构，经集体经济组织书面委托授权，可在授权范围内代理实施本办法规定的入市事项;在保持集体土地所有权不变的前提下，镇域内或者一定区域内各农村集体经济组织通过履行民主程序，以入股方式组建的具有独立法人资格的土地股份合作社，可由其代表入股各集体经济组织行使与入市有关的权利和义务。

第8条〔入市条件〕集体经营性建设用地入市，应当符合以下条件：

(一)符合国土空间规划(含现行土地利用总体规划、城乡规划);

(二)符合相关产业准入和生态环境保护要求;

(三)土地利用现状变更调查认定为建设用地;

(四)土地权属清晰，不存在权属争议，依法完成集体经营性建设用地确权登记，取得集体土地所有权或集体土地使用权证书;

(五)地上建筑物、构筑物及其他附着物权属清晰、不存在权属争议，且已补偿完毕，或经地上建筑物、土地所有权人等产权人书面同意随土地一同入市流转;

(七)未被司法机关、行政机关限制土地权利;

(八)法律法规规定的其他条件。

第9条〔适用范围〕在本市行政区域范围内实施集体经营性建设用地入市的，适用本办法。

第二章 入市途径

(依据《中共中央 国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》)

第10条〔入市途径〕集体经营性建设用地入市途径有以下四种方式：

(一)就地入市。符合条件的存量集体经营性建设用地，可就地以出让、租赁和作价入股等方式入市。依法取得、符合规划的集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件、明确就地直接使用的，可以直接就地入市。

(二)调整入市。符合条件的零散集体经营性建设用地，可通过相关规划调整、占补平衡，实现集中连片，在通过有批准权的人民政府批准后，按规划方案异地入市。

各乡镇(街)应设立集体经营性建设用地异地调整入市集中区域，并做好基础设施等土地前期开发工作，为集体经营性建设用地异地调整入市创造条件。

(三)村庄整治入市。经整治后的村庄建设用地，在优先保障居民住房安置等用地后，不予征收的，规划为经营性用途的集体建设用地可以入市。

(四)盘活闲置入市。村集体在农民自愿的前提下，可依法把合法收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地(如失去*功能和办公功能的闲置校舍和村委会办公用地)转变为集体经营性建设用地入市。

第三章 入市方式及程序

第11条〔出让定义〕本办法所称集体经营性建设用地使用权出让，是指具有土地所有权的农民集体经济组织，将一定年限的集体经营性建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地价款的行为。

第12条〔出租定义〕本办法所称集体经营性建设用地使用权出租，是指具有土地所有权的农民集体经济组织，将一定年限的集体经营性建设用地使用权出租给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地租金的行为。

第13条〔入股定义〕本办法所称集体经营性建设用地使用权作价出资(入股)，是指具有土地所有权的农民集体经济组织，根据有关规定及约定将一定年限的集体经营性建设用地使用权评估作价，与他人以合作、联营等形式共同兴办企业的行为。

第14条〔公开交易〕集体经营性建设用地使用权出让、出租和作价出资(入股)，应采取招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。未经公开入市交易的，农民集体与用地者不得私下签订出让、出租合同或作价出资(入股)协议。

第15条〔年限要求〕集体经营性建设用地使用权出让、作价出资(入股)的*高年限，不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的*高年限，其中商服、旅游用地不超过40年，工业、仓储用地不超过50年。集体经营性建设用地使用权的出租年限可根据具体项目需要确定，但*长不得超过20年。

第16条〔入市程序〕集体经营性建设用地入市程序如下：

(一)申请。符合本办法规定的入市条件的，经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决同意后，土地所有权人或得到土地所有权人授权的实施主体可以向所在地乡镇(街)人民政府递交入市申请书，并提交村民成员或村民代表的表决书等相关材料。入市申请书应当写明拟入市宗地位置、权属、用途、地上附着物等基本情况。

(二)审查。乡镇(街)人民政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后，出具是否同意入市的初审意见。同意入市的，乡镇(街)人民政府将相关资料呈报县(区)自然资源主管部门对拟入市宗地是否符合入市条件进行审查。经审查符合条件的，县(区)人民政府自然资源主管部门依据国土空间规划提出对应的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等，并会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。

(三)地价评估及入市方案拟定。对审查同意入市的宗地，由入市主体委托有资质的单位进行地价评估，并拟定入市方案。入市方案应当包括但不限于以下内容：入市宗地位置(含土地界址)、面积、权属、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、土地评估价格、配置方式(出让、出租或作价出资)、入市交易方式(招标、拍卖、挂牌或协议)、入市价格、集体收益分配安排、使用期限、等内容。

入市主体根据地块评估价格、产业政策等因素确定土地入市价格。以出让方式入市的，底价或起始价不得低于入市成本，不得低于宗地所在区域基准地价的70%。

(四)入市方案表决。入市方案应当经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决，并形成书面意见。土地属乡镇集体经济组织所有的，入市方案应当经乡镇(街)党政联席会议或乡镇(街)长办公会议集体研究决定。

(五)入市方案审批。入市方案经表决通过并形成书面意见后，入市主体应在土地出让、出租前不少于十个工作日内提交入市方案及相关材料至县(区)自然资源主管部门。县(区)自然资源主管部门组织有关部门审查并报县(区)建设用地审批委员会审议通过后，报请市、县(区)人民政府批准。对于县(区)自然资源主管部门及相关部门认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。土地所有权人应当按照修改意见进行修改。

(六)公告及交易。入市方案经批准后，入市主体可委托农村产权交易平台或公共资源交易平台公开交易，在当地政府门户网、公共资源交易信息网以及本地媒体上发布入市交易公告。

(七)签订成交确认书及公示。土地成交后，由村集体或其委托代理人与受让人或承租人签订土地成交确认书或作价出资(入股)确认书。交易结果应当在集体经济组织事务公开栏和政府门户网、公共资源交易信息网等进行公示，接受社会和群众监督。

(八)签订书面合同。土地交易结束之日起10个工作日内，交易双方应当按照成交确认书或作价出资(入股)确认书的约定签订合同。

第17条〔合同内容〕土地书面合同应当包括土地界址、面积、用途、使用期限、规划条件、交地时间、动工期限、土地使用权出让金(租金)及缴交期限、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式、造成土地闲置处置方式、违约责任和双方其他权利义务等内容。书面合同以国务院自然资源主管部门制定的合同示范文本为蓝本拟定。

第18条〔税费缴纳〕集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资(入股)入市交易的，相关税费按照国家有关规定执行。

第19条〔出让办证前提〕受让人(承租人)按照合同约定向入市主体付清土地出让金及其他税费，或所缴交租金达到出租合同约定的条件后，方可申请办理《不动产权证书》。

第20条〔入股转移登记〕以作价出资(入股)方式交易的出资(入股)方，按国家规定缴纳其他法定税费，并完成出资(入股)手续后，向属地不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。

第21条〔收益管理〕集体经营性建设用地入市取得的收益，农村集体经济组织应当按照规定纳入农村集体资产进行统一管理，接受审计监督和审查。

第22条〔收益分配〕农村集体经济组织应当根据有关规定，制订收益分配方案，并依法履行民主决策程序，在集体经济组织内部进行公示公告。县(区)和乡镇(街)人民政府应当对收益收支情况进行监督检查，严格规范土地收益的分配、使用和管理。

(一)集体经营性建设用地入市一级市场，入市主体需按入市用地的不同用途缴纳土地增值收益调节金，工业用地20%、商服用地30%。入市二级市场转让和再出租的，按土地增值收益的20%收取调节金。明确调节金主要统筹用于城镇和农村基础设施建设、农村环境整治、土地前期开发等支出。

(二)集体经营性建设用地入市一级市场以现金形式取得的土地出让纯收益，在留取土地增值收益调节金后属于农民集体经济组织所有。集体留存和集体人员分配经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，以一定比例或以各种方式分配到农民手里，确保全体成员享受到集体土地入市带来的财产性收入合理公平地增加。通过调整入市途径入市的，可采用货币交易、产权交换、股份合作等形式进行收益分配，并探索跨乡镇、村的资产经营公司进行收益共管。

第四章 转让、转租和抵押

第23条〔转让、转租、抵押定义〕本办法所称集体经营性建设用地使用权转让，是指以出让、作价出资(入股)方式取得集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人再将其有偿转让给他人的行为;转租是指以出让、出租、作价出资(入股)方式取得集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人再将其出租给他人的行为;抵押是指土地使用权人不转移对土地的占有，将该集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。

第24条〔转让、转租、抵押要求〕集体经营性建设用地使用权转让、转租的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人，原土地使用者的权利、义务随之转移。

第25条〔地上建筑物处置〕土地使用权转让、转租时，其地上建筑物、其他附着物使用权随之转让、转租或另行协调处理。

第26条〔地上建筑物处置〕地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

第27条〔所有权人权利〕土地出让(出租)合同约定土地转让、转租需经土地所有权人同意的，土地使用权人应先经土地所有权人同意方可转让、转租。

第28条〔转让转租使用权年限〕通过转让、转租取得的土地使用权，其使用年限为原出让(出租)合同或作价出资(入股)协议确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

第29条〔缴纳税费〕集体经营性建设用地使用权转让、转租的，统一按国家税法有关规定依法缴纳相关税费。

第30条〔转让、转租条件〕集体经营性建设用地使用权转让、转租，应当符合下列条件：

(一)不存在法律法规规定禁止入市的情形;

(二)按照出让、出租合同或作价出资(入股)协议的约定，履行完毕支付地价款、租金或分配股权的义务，并取得不动产权证书;

(三)按照出让、出租合同或作价出资(入股)协议及动工开发协议约定的期限和条件投资开发、利用土地;

(四)以出让、作价出资(入股)方式取得集体商服用地使用权的，应当在土地出让合同、土地作价出资(入股)合同或协议中明确约定不得对房屋及土地使用权进行分割登记转让。

(五)出让、出租合同或作价出资(入股)协议约定、相关法律法规规定的其他条件。

第31条〔转移登记〕集体经营性建设用地使用权转让的，双方当事人应凭书面合同等材料办理不动产转移登记。

第32条〔地上建筑物转移登记〕土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理转移登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物分割转让的，应当经县(区)自然资源主管部门批准，并依照规定办理过户手续。

第33条〔出租备案〕土地使用权出租的，其地上建筑物、附着物随之一并出租，出租人应当到县(区)自然资源主管部门备案。

第34条〔抵押办理〕集体经营性建设用地抵押时，已办理土地登记，取得农村集体土地使用权证的集体经营性建设用地，可参照国有建设用地使用权抵押的相关规定办理抵押。

第35条〔地上建筑物抵押〕土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第36条〔抵押合同〕土地使用权抵押，抵押人和抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用 权出让合同的规定。

第37条〔抵押登记〕土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，抵押人、抵押权人应当向市不动产登记交易中心申请办理抵押登记手续。

第38条〔处分抵押财产〕抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

第39条〔处分抵押财产过户〕因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记手续。

第40条〔注销抵押〕抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第41条〔抵押年限〕集体经营性建设用地转让、转租、抵押的*高年限，参照同类用途的国有建设用地执行。

第五章 开发管理

第42条〔开发利用要求〕依法取得集体经营性建设用地的使用权人，应按照法律法规有关规定和出让、出租合同或作价出资(入股)合同确定的开发期限、土地用途及其他土地使用条件开发利用土地。

第43条〔改用途〕因详细规划或村庄规划调整等原因，确需改变土地用途或变更容积率等规划条件的，参照国有建设用地改变土地用途或变更容积率的程序办理相关手续。改变土地用途和提高容积率的，土地使用权人应当委托具有地价评估资质的机构，参照地价评估技术规范进行地价评估，并补齐地价差额。土地使用权人擅自改变合同确定的土地用途及容积率等其他规划条件，违法使用土地的，应按合同约定承担违约责任，并由县(区)自然资源主管部门依法查处。

第44条〔闲置认定〕集体经营性建设用地土地使用权人，未按照出让、出租合同或作价出资(入股)协议约定的开发期限开发土地的，按合同约定进行闲置土地认定和处理。

集体经营性建设用地土地使用权的出让、出租或作价出资(入股)所签订的合同或协议应当明确约定闲置土地的认定和处理方式，保障农村集体经济组织和土地使用权人权益。

第45条〔整治盘活入市〕村集体可委托专业机构通过村庄规划、土地综合整治、土地整备、土地复垦、增减挂钩等途径，整合、盘活属于村集体细碎、零散、低效的建设用地及废弃宅基地资源，创造集体经营性建设用地入市的有利条件。

第46条〔到期处理〕集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资(入股)期限届满的，土地使用权及其地上建筑物、附着物按照集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资(入股)合同的约定处理，土地使用者应当注销登记。法律法规另有规定的，从其规定。

第47条〔征收规定〕因国土空间规划实施或公共利益需要征收集体经营性建设用地的，经市或县(区)人民政府批准后，可以依法实施征收，并对土地所有权人依法给予合理补偿。根据土地使用权人已使用的年限和开发投资、利用的实际情况给予相应补偿，土地所有权人和使用权人应当服从。原土地所有权及使用权人双方签订的书面合同失效，法律、行政法规另有规定的除外。

第48条〔土地使用权终止〕土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

第49条〔续期规定〕土地使用权期满，土地使用权人可以和土地所有权人协商续期。需要续期的，应当依照土地出让的有关规定重新签订出让合同，支付土地出让金，并办理登记。

第六章 法律责任

第50条〔非法买卖转让〕违反《中华人民共和国土地管理法》第七十四条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，按有关规定处理。

第51条〔违规交易处置〕集体经营性建设用地使用权入市违反本办法的规定交易的，相关部门不得为其办理行政许可。

第52条〔合法权益保护〕集体经营性建设用地合同签订后，即具有市场法律地位，受国家法律保护。集体经济组织不能以内部成员反悔不同意或村委会换届等原因，擅自撕毁合同，阻挠土地使用者使用土地。

第53条〔工作人员违法违规处置〕有关单位相关工作人员在集体经营性建设用地入市交易及后续开发管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第54条〔集体经济组织经营管理者违法违规处置〕农村集体经济组织经营管理者，在集体经营性建设用地入市过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的，或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。

第七章 附则

第55条〔历史流转处置〕本办法实施之前已流转的集体经营性建设用地，在尊重原土地使用者意愿的情况下，按照自愿协商的原则，可参照现行其他试点政策进行规范。

第56条〔有效期限〕本办法自印发之日起施行，有效期至2023年12月31日。相关法律、法规依据变化或有效期内实施情势变化时，可依法评估修订。

第57条〔解释权〕本办法由市自然资源局负责解释。