高楼停建？确定了：2022起住宅实施“新规定”

根据统计数据显示，在1978年时，我国城镇居民人均住房面积仅3.6平方米，并且城市中住房缺口高达800万套。很明显，1978年城镇化率只有17.9%，这意味着当时我国的住房资源不仅非常紧缺，同时城市规模也非常小。但是自从1998年住宅全面商品化之后，我国房地产行业就进入了高速发展时期，截至2020年底，我国城镇居民人均住房面积已经超过40平方米，城市规模也已经发展得越来越大了。就比如在前不久，住建部部长王蒙徽在演讲中称赞过去20多年我国城市建设的发展。在过去20多年，我国城市发展和建设取得了巨大的成果，创造了世界城市发展史上的奇迹。

确实，在过去几十年，我国的发展创造了很多奇迹，在城市建设方面，687个城市建成区面积高达6.1万平方公里，城镇化率已经提高到63.89%。也就是说，在过去20多年里，我国不仅完成了现代化建设，同时有6亿多人从农村进入城市之中。从这方面来看，我国的房地产行业更是取得了很大的成果。在过去，不仅城镇化率低，住房资源也非常紧缺，城市中有着很大的住房缺口。但是现在不同了，有研究机构指出，过去20多年，我国新建成的房子总量足够满足30亿人的居住需求，这让我国是全世界住房普及率*高的国家之一，有超过96.86%的城镇家庭已经有了房子，并且户均超过了1.5套。也就是说，目前我国已经解决了住房资源紧缺的问题，这是一个非常大的成就。

随着城市的发展和扩张，土地资源紧缺的问题就凸显了出来，这很大程度上促进了高层建筑的发展。不管是高楼写字楼还是高层住宅，在有限的土地上就可以建设更大面积的房子。再加上高层建筑能够给城市增光加彩，近些年来很多城市都越来越热衷于建设高楼大厦。根据《2020全球高层建筑报告》显示，截至2020年，中国有超过1400座150米以上的高楼，其中超过50座是300米以上的超高层摩天大楼，这意味着我国已经成为全球高楼大厦*多的国家。另外，在住宅方面，我国10层以上的高层住宅已经超过35万栋，其中很多都是二三十层的高层住宅。特别是现在的新建商品房中，基本上都是二三十层的高层住宅。

为什么现在开发商热衷于建设二三十层的高层住宅呢?原因有二，一是建设高层住宅的利润率高，能够实现利益*大化;二是现在房价非常高，而高层住宅单价低、面积小，所以高层住宅深受大部分刚需购房者的喜爱，容易销售。对于高层住宅，在2018年之前，很多人都喜欢高层住宅，特别是在高层住宅刚刚面市时，很多人都喜欢现代化和视野好的高层住宅。就比如在北京和天津，在高层住宅刚面世时，人们以居住高层住宅为荣，很多北京和天津的业主甚至卖掉自己家的四合院去购买高层住宅。但是这种现象在2018年之后慢慢逆转了，这是因为随着很多高层住宅的房龄增加，这些高层住宅也越来越破旧，高层住宅的缺点也逐渐暴露了出来。

在高层住宅老化之后，不仅维修成本居高不下，同时也会严重影响人们的正常生活。就比如高层住宅的机械设备，不同于低层住宅，高层住宅由于楼层高，需要大量机械设备同时运行才能保证高层住宅居民的正常生活。比如电梯、给水排水设备、电力电气设备、消防设备和宽带设备等等。但是这些机械设备是*容易老化损坏的，这意味着随着高层住宅的老化，高层住宅的机械设备老化会越来越严重，一方面维修成本高，一方面一旦机械设备故障，轻则影响人们正常生活，重则发生安全问题。另外，高层住宅的火灾隐患也是一个大问题，不仅发生火灾的概率比较高，同时救援非常困难。在*近几年，关于高层住宅电梯和火灾发生的事故不断，这让很多人都越来越不喜欢高层住宅了。*后，高层住宅还面临着一个*大的问题，那就是难拆迁，在高层住宅老化之后，基本上没有开发商愿意拆迁几十层的高层住宅。

所以，*近几年，社会中流传了一种说法，那就是以后高层住宅会慢慢演变成城市中的“贫民窟”。其实，这种说法虽然有些夸张，但是也有一定的道理。随着时间的推移，高层住宅肯定会慢慢老化，居住环境和居住舒适度自然也会越来越差，并且维修成本提高，居住成本也会大幅提高。这会导致之后经济条件高的家庭，会慢慢从高层住宅搬出去，搬进居住环境更好的低层住宅，将高层住宅的房子出售或者出租。因此，以后高层住宅会慢慢成为经济条件不好的人群的集中地，并且随着租客增多，公共维修基金也越来越难收齐，小区的维修保养也会越来越差。因此，说高层住宅会慢慢成为“贫民窟”并不是无稽之谈，是有事实依据的，不少发达国家的高层住宅就已经面临了这种情况。

面对高层建筑的这些问题，国家也开始限制高层建筑和高层住宅的建设了。在2021年9月份发出《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知(征求意见稿)》，其中明确指出：

城区常住人口300万以下城市新建150米以上超高层建筑，城区常住人口300万以上城市新建250米以上超高层建筑，应按照《重大行政决策程序暂行条例》，作为重大公共建设项目报城市党委政府审定，实行责任终身追究;

各地要严格控制新建超高层建筑。一般不得新建超高层住宅。各地相关部门审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建设项目时，应征求同级消防救援机构意见，以确保与当地消防救援能力相匹配。

一个政策从征求意见稿到落地出台，一般半年左右，所以这个政策大概率在2022年实施。另外，针对住宅建设，除了限制80米以上的住宅建设之外，以后三四线城市新建商品房以低层住宅为主，特别是县城，新建住宅以6层以下住宅为主，并且6层以下住宅占比不得低于75%。从以上政策中可以看出，以后不仅摩天大楼的建设被限制了，就是高层住宅也被限制了很多。80米对应的是26层左右，33层对应的是99米，这意味着以后很多城市新建商品房不会再是33层高了。

目前，针对高层住宅的缺点大家都非常清楚了，随着限高政策的实施，以后县城超过10层的高层住宅和大城市二三十层的高层住宅可能慢慢就不吃香了。相反地，未来楼层低的住宅大概率会越来越受人们欢迎。根据贝壳研究院反馈的数据显示，在抛售的二手房中，高层住宅占比非常大，特别是在县城中，高层住宅占比更高。与此同时，这两类房子吃香了。

1、带电梯的多层洋房，也就是新建的低层住宅。对于目前新建的低层住宅，基本上情况和高层住宅相反，楼层低、户型面积大、容积率低、绿化率高、品质好和公摊面积小等等，同时物业服务水平也高一些。所以，对于这类住宅，居住起来舒适度比高层住宅好很多，未来会越来越受人们的欢迎。

2、房龄不算太高、完成旧改工程并且加装了电梯的老房子。对于这类老房子，在旧改完工之后，居住环境已经得到了极大的改善，再加上电梯，虽然比不上新建低层住宅，但是也差不太多了。而对于这些老小区，地段好，位于市中心，配套齐全，有着很好的交通、*和医疗等公共资源，这些都是人们需要的。所以，对于这类房子，以后也会越来越吃香。