节后才开工没多久,楼市又迎来了大礼包。
这一次松绑的是银行的“两条红线”。
文件是由央行和银保监会共同下发的,主要内容有两条:
第一、保障性租赁住房相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
第二、保障性租赁住房的贷款力度要加大。
怎么来看这个松绑信号?看待问题,一定要有一分为二的思维:
一方面,从增加保障性租赁住房这个事情本身看。
这无疑是提供住房供应对稳房价也有一定积极作用。
今年官方给住房的基调是一个字“稳”。
但就这个政策来说,只是单拎保障性租赁住房出来,不包含共有产权,人才安居房等其他的保障性住房,对提供住房供应很有限。
很简单的道理,因为租赁性住房原本就是很多买不起商品房的人,还有一些是内部人员,呵呵~。
我看去年拍地的时候,都会要求竞配建一定比例的保障房,也就是说开发商建商品房的同时,也在参与建设保障房。
我还看了不少城市的十四五住房计划,都针对保障性租赁项目提出一定的目标。
这都是稳房价的长效机制,现阶段的供给虽说对房价影响有限,但都是很好的措施。
另一方面,从整个信贷层面。
银行把保障房贷款剔除出来,是间接放松开发商信贷,会利好商品房的开工和建设。
怎么来理解?大家要知道,房地产贷款是一个总称,里面包含了个人住房贷款、商品房的开发贷,还有保障性租赁住房的贷款等等。
现在保障性租赁住房的相关贷款不计入两条红线内,那么就意味着给商品房,给房企的贷款额度提高了。
因为去年信贷收紧之后啊,房企的水龙头一下子就断了,房企自身难保,正常的商品房都得停工,那些配建的保障房项目,更是别想动工。
大家看下面这个图就知道,去年保障性住房开发贷款直接跌至负增长。商品房和保障房都是一个开发商建,开发商没钱,那保障房还玩啥?
这种僵持的结果反而降低了整体供给。
另外很多人可能不懂,建设保障性租赁用房对当地的财政要求非常高,地方要是钱袋子空空,哪来的钱建保障房。
尤其像去年那样卖地收入大幅减少,上面要求完成的保障性住房任务,更加只能暂缓。
如果政府想要推动保障房建设,那楼市就不能太差,同时还要给房企来点好处,让他们有动力去建设。
所以,解绑“两条红线”就是第一步。
这样的政策,对今年稳楼市,稳房价,必然是大大的好处。
再给大家讲讲开发商这边的情况。
“两道红线”在2020年9月份就提出来了,2021年1月份正式生效。
图片来源:中国人民银行网站
当时全国不少地方楼市都处于火热的状态中,高层急需通过一些政策手段和金融手段稳房价。
从长期来说,房地产市场也面临拐点,房企杠杆过高对金融市场潜在风险太大,所以从控制金融风险的角度来说,也需要降杠杆。
于是“两道红线”就此出台,要求银行本年度「新增涉房贷款」占「全部新增贷款」的比例不能超过30%左右(不同级别银行,红线不一样。)
信贷就是房地产的龙筋,龙筋被抽走,我们也看到了,2021年房地产行业就剩下一口气吊着,半死不活。
2021年土地成交面积比上年下降15.5%,成交面积创20年来的*低值。
2021年房地产开发投资增速创2016年来*低值,新开工面积加速下降。
2021年房企到位资金增速创2016年来新低,国内贷款减速创历史新低。
一直到2021年12月份,信贷才放松,市场成交才开始有点起色。
对个人住房贷款而言,利率的确降了,放款速度也加快了。
对于开发商的贷款,却始终不肯松口。而如今正是房企*缺钱的时候。之前统计局有一个图表,统计了2021年1-11月份房企来钱的比例。
国内贷款指的就是国内银行的放贷和融资,这一比例在2021年明显减少,房企只能靠销售回款续命。
经过去年一年的去杠杆后,全国房地产贷款和个人房贷在三季度末分别跌至19.7%和27.1%。
2021年全年的*新数据为:房地产贷款余额占比回落至27.07%;个人住房贷款占比为19.88%。
对比一下去年银行划定的红线范围:
现在成交量本来就少,加上信贷转向,个人住房贷款基本都没问题了。
而给开发商的开发贷呢?大型中资银行虽然没踩线,但是却不敢借钱,尤其是高风险房企。
其他的小银行基本上都踩线了,钱拽在手里也不敢借。
虽然那些出事的房企频繁高喊“保交楼”,但是这仅仅限于一部分区域。
新年回去,我还特意问了我老家那边的恒大项目,据老家人说一直没见复工。
这个新年多地遭遇返乡置业潮大缩量。
除了昨天我分析的那些因素之外,还有一个很现实的点,大家对期房的信任降到了历史的*冰点。我看大家的留言也感觉如此。
比起一二线城市,三四线出现烂尾楼的概率大大增加,现在就连复工复产都是优先一二线。
三四线城市的市场几乎都是县城市民和农民支撑起来的,烂尾楼对于他们来说简直是不可承受之重。
这风险太大了,押上了一辈子的积蓄,农民宁愿不买房也不敢买打折的新房啊。
所以恢复对项目的开发贷款真的是当前非常迫切的事情。
只有开发贷恢复了,项目真的在复工复产,准时保交楼,刚需的信心才会一步步重建起来。
不知道大家发现没,楼市从一个被五花大绑的粽子,正在逐渐宽衣解带。
但是我认为啊,放松的政策依然还是会偏谨慎的,衣服一件件脱呗。
春节开工第一天,就松一松,也算开了个好头。
其实吧,我观察楼市这么多年,政策其实从来没变过,市场热了政策就紧,市场冷了政策就松。
太热或太冷都不行,现在楼市已经到了极寒之时。
连这次我连春节回村里都感受到房地产的冷暖。
好多人都提前回家过年了,一问才知道有的已经回来好几个月了。
这些人大部分都是60尾70后为主的农民工,在不同城市接一些做装修和泥水零工。
但是去年下半年不少工地都停工了,大家担心继续做下去拿不到钱,白干一场,施工方就让大家早早回家过年了。
半年没收入,大家纷纷叹气,过年就连麻将都得降级,以前十块二十,今年五块五块地打。
像农民工,对房地产的冷暖感受会尤其强烈。
房地产不管你愿不愿意承认,当下还是中国经济之锚,房地产行业的衰落仍然是中国经济不可承受之重。
借用中财委办公室副主任韩文秀的话:
“房地产业规模大、链条长、牵涉面广,在国民经济中,在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额,对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响”。
BTW: 我觉得今年的楼市会有很大的不同,我会持续及时解读给大伙,想买房的,及时跟紧我的信号吧~,多花些时间关注,无形中给家庭省不少钱。
排名 | 区域 | 楼盘名称 | 动态 |
---|---|---|---|
1 | 江东新区 | 江南壹号 | 36 |
2 | 和平县 | 学府华庭 | 31 |
3 | 和平县 | 环城华庭 | 30 |
4 | 源城区 | 新河花园 | 28 |
5 | 源城区 | 星汇国际 | 42 |
6 | 东源县 | 华丰世纪国际 | 33 |
7 | 东源县 | 鸿益华府 | 35 |
8 | 和平县 | 和平碧桂园 | 55 |
9 | 源城区 | 御龙湾上品 | 20 |
10 | 源城区 | 佳和豪庭 | 32 |
排名 | 区域 | 楼盘名称 | 动态 |
---|---|---|---|
1 | 高新区 | 河源兴业城 | 88 |
2 | 源城区 | 繁盛观澜府 | 41 |
3 | 源城区 | 河源万达东江 | 65 |
4 | 江东新区 | 江南壹号 | 36 |
5 | 源城区 | 河源中梁首府 | 71 |
6 | 东源县 | 万绿春天 | 65 |
7 | 东源县 | 锦云颐和花园 | 124 |
8 | 高新区 | 天才兴业城 | 17 |
9 | 东源县 | 桃源国际 | 83 |
10 | 源城区 | 春沐源小镇 | 46 |