落实房地产“三稳”目标，须提高稳地价预判能力

“增信心防风险稳增长”系列评论

*高的议事殿堂全国两会召开在即，又将预示着中国正一步一步向着既定目标迈进。

2月24日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上谈到今年工作安排时表示，要保持房地产市场平稳运行，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。另外的一项重点工作是大力推进“新城建”，即基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。

在当前经济增长依然面临下行压力的情况之下，客观来说，做好房地产“三稳”工作至关重要，牢牢把握“稳字当头”和“稳中求进”的基调和尺度，使得房地产在促进经济增长的同时实现自身良性循环和健康发展的目标。

在“三稳”工作中，对稳地价这项工作，我们认为必须高度重视。这两年的调控，房地产“去金融化”已经取得实实在在的效果，稳房价方面也因为限价限购等措施，压住了房价大涨猛涨的动力。但在地价方面，依然存在很大的不确定性，当前因为房地产市场销售平淡以及很多房企现金流短缺，土地购买意愿相对低一些，但从2月16日、17日北京首轮集中土地拍卖结果情况看，成功出让了17宗地块，流拍了1宗，录得490.225亿元土地出让收入，整体溢价率为4.46%，稍低于2021年首轮集中土地拍卖的溢价率水平，但是高于2021年第二、第三轮溢价水平。

比起火爆时溢价率动辄超过100%的“地王”，虽然是小巫见大巫，但是在每一次房地产市场稍微复苏时，地价往往“春江水暖鸭先知”地上涨。加上当前供地的方式大体还是地方政府“一个口子”供应，以及存量土地逐渐成为土地供应的主流，存量土地往往又存在拆迁难问题，这种情况之下，一线城市和热点城市能用于开发建设的土地并非足够多。多年以来，一些城市在探索建立土地市场多元化供应制度，但还远未达到从根本上缓解土地供需矛盾以及遏制房价过快上涨的真正作用。

从目前和短期来看，调控已经立竿见影地把房价拉回了理性的轨道，但根据经济形势的变化，以及金融对房地产投资和消费的逐渐宽松，地价是否还在正常的区间，这对稳预期极其重要。一线城市和热点城市的房价，本身就因为青年人口持续大量流入，一直承受着巨大的上涨压力。如果地价再闻风出现大涨乃至“地王”，地价、房价和人口的叠加作用，房地产业良性循环和健康发展就会演变成“不可能三角”。

住建部多次表示，不会把房地产作为短期刺激经济的工具和手段。但是我们都知道，土地财政是地方极度依赖的收入来源，在没有创造新的经济带动点，实体经济发展又不足的前提下，即使房地产调控*严，地方依然不得不高度依赖土地财政，反过来激发房价。前不久，河北霸州市因为大面积大规模乱收费、乱罚款、乱摊派的“三乱”现象，被国务院办公厅督查室通报，我们的记者在调查中发现，霸州在退出“钢铁产能”的产业转型过程中税收锐减，叠加2017年后房地产调控楼市低迷，土地成交总价从当年的48.6亿元锐减至2021年的12.7亿元。

霸州并非孤案，当前，在房地产交易市场复苏的过程中，如果忽略土地市场且没有稳定好，将会引发次生问题、衍生问题，造成“按下葫芦浮起瓢”的现象。因此，落实房地产“三稳”工作，对稳地价需要提高主动预判能力和责任。

(此文刊于中国房地产报2月28日01版责任编辑 何可信)