新规出炉，楼市面临“限水限粮”！2021楼市风向如何

“闭眼买房”就能赚钱的时代已经一去不复返了。回头看2020年楼市的情况，房价普涨持涨的风向已经开始发生转变。

根据国家统计局公布的70个大中城市的房价变动情况其中包括了直辖市、省会城市和计划单列市在内的35个重点城市*近一年的房价走势进行了统计显示：有11个重点城市的房价跌回到了一年前，其中天津的跌幅*大。

如果把全国的楼市比作一个人的身体，那么那些三四线城市就是我们身体的“躯干”和“四肢”，而这些重点城市就是身体的心脏部位。现在楼市的心脏部位也不再像过去一样强盛不衰，这说明楼市的拐点已到，很难再像过去一样只涨不跌。

其实我国的房地产行业发展到今天，也到了成熟时刻，我们可以参考西方发达国家的房地产行业的发展轨迹，楼市发展到一定阶段，必然开始出现拐点和分化。根据相关数据显示，我国在2000年的城镇化率36%,到了2006年城镇化率就达到了43.9%，年增长率达到了1.32，2019年的城镇化率已经达到了60.7%，14年的时间里增加了16.7%，年增长率不到1.2%。

若以发达国家70%的城镇化率作为参照，我国城镇化率只需再增加9.3%就可以赶上发达国家。在19年6月24日，社科院发布的《中国城市竞争力第17次报告》中提到，在我国人口老龄化影响下，预计在2035年，我国城镇化率将会达到70%。从这份数据中我们可以看出我国城镇化已经进入高阶阶段，增长速度开始放缓，很多时候城镇化的增长速度是和房价的上涨速度是息息相关的，当城镇化速度放缓，那么房价的上涨速度也会放缓。

过去房价之所以上涨这么迅速还和居民的高负债率有关。在城镇化快速发展的过去二十年，房价快速上涨，很多人看到机遇，有钱的开始投资房产，没钱的想尽办法贷款高杠杆炒房，大量的资金流入房地产行业，导致尽管我国的房子已经过剩，但市场上的房子仍然供不应求。因此我国的房价一直是居高不下。

但去年楼市出现拐点，先是经历疫情打击，整个第一季度的房产成交量几乎为零，后来到了五六月份在一些热点城市的楼市有所回暖，但也很快被国家的调控政策压制。到了9月份国家为了降低房企不断扩张的风险，对房企划出了“三条红线”。这是引起一些房企为了降低企业的负债率而打折促销的一条导火线。

在楼市经历过去一年波折之后，一些炒房客们对楼市的信心开始动摇。去年全国很多城市的二手房挂牌量都在不断增加，根据去年9月份的数据显示：上海二手房挂牌量大约达到了6万套、重庆12万套、武汉17万套、杭州13.2万套、天津14.5万套、郑州13.2万套等等。

在房地产行业有着这样一个不成文的“真理”，那就是二手房市场*能够反映出真实的楼市行情。在二手房挂牌量剧增的情况下，但二手房的成交量却没有明显的增加，我们知道成交量一般都是价格的先行指标，在挂牌量不断增加，成交量却没有明显增加，如果是这样，那离房价下降也不远了。

在二手房不好出售，但房价居高不下的情况下，很多二手房面临着有价无市的情况。二手房有价无市，加上很多炒房客负债率增加，因此弃房断供的现象也在不断增加。

去年的12月16日，据《中国证券报》报道：平台拍卖房数量涨幅较2015年同期超三倍。法拍房的不断增加，也预示着弃房断供的现象越来越普遍，这也造成了银行坏账烂账的增加，银行处理不良资产的压力也就越大。由于这个原因在去年的12月31日，央行紧急出台了对房贷方面发出“限贷令”的政策。另外值得我们深思的是，央行发出“限贷令”的时间是2020年12月28日，其具体实施生效的时间就是2021年1月1日，在如此紧迫的时间内就出台了相关指令，也从侧面说明了“断供房”问题已经比较严重，这时要降低开发商和炒房客的负债率。

在限贷令中明确规定：房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。

限贷令的出台就像在银行和房地产行业之间建设了一个大坝，限制了资金无限制的流入房地产行业。首先房企向银行贷款融资的难度将会增加，一方面限制了开发商的扩张速度，另一方面增大了房企今后的资金压力，这样未来房企为了能快速的回笼资金，很可能会选择以价换量，出台更大的打折促销手段。其次，限贷令的出台也遏制了一些高杠杆的炒房客的资金来源，让他们继续炒房难度增加，有利于房子回归居住属性。相信未来随着房价的稳定和限贷令对炒房客资金来源的限制，未来炒房客的生存空间会越来越小，直到他们慢慢消失。

总结：在城镇化已经趋于成熟的今天，未来楼市发展速度也会慢慢降下来。随着限贷令的出台限制了资金无限制的流向房地产行业，这对其他实体经济的发展也是好处的。总体来说“限贷令”有利于我国的经济朝着正常的方向发展。