中央提“促进住房消费健康发展”，意味着什么?

近期，国家发改委副主任宁吉喆在回答关于“‘十四五’规划建议中在社会民生领域有哪些值得期待的新内容”问题时，表示要“促进住房消费健康发展”。

今日发布的《十四五规划建议》文件中提出，促进全面消费。其中有一条就是“促进住房消费健康发展”。

自2017年强调房住不炒以来，这是中央第一次提“促进”房地产消费健康发展。这给备受打击的房地产市场打了一剂强心剂。甚至有大V开始疾呼，房地产新一轮暴涨要来了。

然而，打脸却来得太快。

证券时报发表评论：促进住房消费健康发展，“房住不炒”仍是关键。

证券时报作为官方喉舌，起着引导舆论风向的作用，这次明确告诉大家还是“房住不炒”。

其实，“促进住房消费健康发展”对楼市来说，确实是利好的。

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住房消费受重视，意味着“调控政策误伤的购房需求将得以释放”。

什么叫调控政策误伤的购房需求呢？以下为一个典型案例之一：

2006年6月1日，70/90政策正式实行，要求新建商品房90平方米以下套型面积，要占开发总面积的70%以上。

于是，市面上出现了大量的小户型，这种政策对大户型的市场需求做了挤压。上有政策，下有对策，不少开发商将小区两套、或者三套小户型房子打通，做成大户型出售，从而导致出现“一房两证”、“一房三证”的情况。

当限购、限贷政策出台，这些实际上仅住着一套大房子，却拥有两本、或三本房产证的人，失去了二套购房资格。甚至因为房产情况特殊，无法正常上市交易。

以上为房地产市场中特殊的误伤，误伤较为普遍的是——

1、较低的普通住宅线，增加刚需购房难度

2、较高二套购房首付门槛，拦住了不少改善房需求

3、普遍的限价房，压缩了高端市场的供给，高端产品需求未能充分释放

以北京为例，当前北京市普通住宅标准为建筑容积率在1.0（含本数）以上、单套建筑面积在140（含本数）平米以下的住宅。

此外，普通住宅价格也限制为：

五环内单价低于39600元/平米、总价低于468万

五环至六环为单价低于31680元/平米、总价低于374.4万

六环外为单价低于23760元/平米、总价低于280.8万

然而，北京平均房价早就跨进了6万+时代，5环内低于4万/平方米的房子很少。有专家分析，根据此标准，北京有86%的新建住宅可以被认定为“豪宅”。

中关村位于北京北四环上，一个50平左右单间总价495万，即可成为“豪宅”。普通住房首套首付为35%，而非普宅首付则为40%。原本173.25万即可买房的刚需，变成了首付198万，整整多了近25万。

这25万，足够小年轻家庭买辆不错的小轿车了。

鉴于北京市场普宅稀少，对于北京改善购房者来说，购房或换房压力非常大。普宅的二套首付是60%，非普宅的二套首付为80%。

改善住房为大面积高总价产品，即使卖掉唯一住房，在“认房又认贷”政策下，有过房贷记录都算二套，首付起点高，除非首套全款。

北京市今年陆续出让不少不限价地块，一些热门地块的楼面价到了7万+，超过了平均房价，说明北京注意到未满足的高端市场了。

可以预见的是，未来这些地块产品会以10万+/平方米高端产品入市。以疫情期间深圳上千万豪宅疯抢的市场情况来看，北京高端市场同样不缺有钱人。

这些高端产品唯一缺点是——抬高了成交均价，让人可以炒作北京房价上涨话题了。

北京出让不限价地块充分说明，曾经被忽视、被抑制的住房消费需求，值得被看到，被满足。

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“促进住房消费健康发展”，主要是从需求端入手，从而间接对房地产业起到积极带动作用。

过去，房价过快上涨主要是宽松的信贷助推，炒房者可以杠杆上加杠杆（贷款买的房子做二次抵押，抵押出来的钱继续投资买房）。

这也是“促进住房消费”之后加上“健康发展”四个字的奥秘。不光是促进住房消费，在正常需求外，若出现炒房苗头，就不算健康了，要加以监管。

现在的信贷融资不仅对房企严苛，购房者贷款也有政策。9月底，监管就发出通知：控制房贷规模。多家银行新增房地产贷款占比降至30%以下。

即银行要审慎选择住房贷款对象，因为额度本身就不多，住房贷款发放不能过度宽松。

从钱这一角度卡得死死的，大水要流入房地产，没那么容易了。

经济发展靠“出口、投资和消费”三驾马车拉动，《十四五规划建议》提出“增强消费对经济发展的基础性作用”。

住房无疑是*大宗的消费品，并且对上下游产业链带动作用明显。住房消费带动了材料供应商、建筑公司、房地产开发公司、金融、房产中介、物业、家居装饰等等多行业领域发展。

若要发挥消费对经济发展的基础性作用，不得不重视住房消费对消费的重要影响。然而，因为住房市场性质特殊，房住不炒长效调控机制不会松口。

未来，政府怎样“促进住房消费”，让我们静待政策风口。