“金九银十”平稳收官，一线城市房价涨幅收窄

“以价换量”之下，“银十”平稳收官。11月16日，国家统计局发布数据显示，10月在全国70个大中城市中，45城新建商品房价格上涨，39城二手住宅价格上涨，数量分别较9月减少10城和11城。其中，一线城市新房、二手房价格虽环比仍涨，但涨幅均现回落；二、三线城市则继续维持涨多跌少的态势。业内认为，当前疫情对楼市影响已基本消除，房地产投资在全面复苏，后续市场即便继续升温，但下半年政策走向仍是“稳中从紧”。

一线四城新房、二手房价涨幅均收窄

10月正值“金九银十”的收尾阶段，全国各线城市房企也进入以价换量的业绩冲刺期。一、二、三线城市新房价格虽依旧保持0.3%、0.1%和0.2%的环比涨幅，但上涨空间见顶，涨幅分别较9月回落0.1个、0.2个和0.3个百分点。

民银智库宏观分析师赵金鑫表示，总体而言，“银十月”市场平淡收官，虽同比实现正增长，但环比涨幅萎缩并出现拐点，已过年内市场顶点，基本实现“房住不炒、因城施策”调控的政策意图。

从城市类别看，一线四城“抗跌”能力仍较强，新房二手房价格涨幅均出现小幅回落，但即便如此，四城中二手房价格涨幅仍以0.5%的环比涨幅领跑全国。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。

实际上，此前为规范3月以来逐步升温的房地产市场，深圳曾于今年7月15日发布楼市调控新政。新政涉及购房资格、信贷、税收、豪宅税等八方面内容，被市场称为“深八条”，因其调控力度之大被称为深圳“史上*严”楼市调控政策。

但就目前而言，广、深两地房价涨幅依然保持全国领先。据易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，从涨幅来看，调控后房价还继续上涨，就说明其供求关系存在问题。以深圳为例，房价一直难以打压，说明符合购房资格的人数或者说类似需求仍大于供给，应当关注供求关系的天然健康；其次，基于今年的特殊性，国际市场波动的情况下，各类资金聚焦国内投资市场，房地产被追捧，这都是后续需要积极引导的地方。

当月，二、三线城市维持涨多跌少的态势，在房企营销策略下，价格下跌城市数量有所扩大。值得关注的是，当月，扬州以0.9%的涨幅领跑全国。昆明、徐州紧随其后，分别位居第二、三。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，昆明在优越的旅游资源以及政策利好加持下，市场需求量大，房价上涨动力依旧较强。

“总体来看，10月全国新房、二手房市场未出现局部市场过热、过冷现象，维持平稳运行，扬州、昆明、沈阳等领先城市涨幅基本合理，岳阳、常德、北海、牡丹江等城市跌幅可控，各线城市新房、二手房涨跌幅均控制在1%以内。”赵金鑫说。

开发投资再提0.7个百分点

房价起落也从侧面映射出全国地产销售的行情走向。据统计，前10月，商品房销售面积为133294万平方米，同比持平。其中，除住宅销售面积增长0.8%，销售额增长8.2%外，办公楼、商业营业用房销售面积分别下降14.5%和14%，销售额也分别下降12.8%和15.8%。

从供给端来看，随着国内疫情防控进入常态化阶段，房地产开发投资总体仍呈现稳中向上的势头。数据显示，前10月，全国房地产开发投资额同比增速为6.3%。截至目前，开发投资增速已连续5个月延续同比为正的上升态势。

与开发投资增势保持一致，企业到位资金迅速跟上。据统计，前10月，房地产开发企业到位资金153070亿元，同比增长5.5%，增速比前三季度再提高1.1个百分点。

严跃进表示，该指标已经出现了连续4个月为正的良好态势。虽然此前8月出台“三道红线”被业内认为或将终结地产金融红利，但他也指出，当前从房企角度看，“三道红线”是一个约束，但外部金融大环境宽松趋势也是明确的。对于房企的外部金融环境并不必过于悲观。

不过从企业购地数据看，尽管开发投资额及到位资金保持上涨，土地购置面积依然呈负增长态势，同比增速为-3.3%。对此严跃进分析指出，到位资金包括银行贷款、购房者按揭贷款拨付等，从数据上看确实是在改善。但购地数据没有明显跟进，原因有三点：资金回笼后，企业会更加保守，不会盲目拿地，而更多用于企业经营类似项目开工；各地近期土地市场管控也在面临收紧，拿地方面有约束；此外，虽然购地面积缩减，但地价不低，对资金消耗仍大。

“稳中从紧”仍是整体基调

虽然土地销售面积仍有轻微同比下调，但国内后疫情时期房地产投资复苏的趋势不改。中原地产首席分析师张大伟表示，从整体看，当前疫情影响基本全面消除。全国房地产投资开始全面复苏，从南到北，开工逐渐正常。预计“金九银十”后，2020年房地产市场的销售额销售面积有望全面同比上涨。

不过在国内仍坚持“房住不炒”的基本定调下，10月已有多城迎来升级加码的调控政策，为楼市降温。据中原地产研究中心统计，10月当月，全国房地产调控22次。前10月全国房地产调控政策次数高达425次，调控政策走向也在经历上半年适度宽松后步步收紧。

其中，10月9日，徐州发布调控新规明确，坚持“一区一策”精准调控、商品住宅备案价格一年内不得调整、不得强制购房人进行升级装修等八项政策；同日，绍兴市区新建商品住房备案价格实行“双备案”制度等。

张大伟指出，10月各地收紧的调控政策虽然力度不大，但依然代表了房地产调控的趋势是“一城一策”“房住不炒”，维持房地产市场的平稳，只要上涨过快必将导致调控升级。

10月26日-29日期间，中共第十九届五中全会审议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，重申坚持“房住不炒”和因城施策、坚持租购并举等论述。

在随后的11月2日，中国银保监会也相继下达《网络小额贷款业务管理暂行办法（征求意见稿）》《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》等文件，提出继续严控房地产信托规模，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，加强房地产信托风险防控工作。

关于下一阶段，赵金鑫表示，随着“因城施策”操作经验日益成熟，政策精准度逐渐提高，楼市露头就打趋势明显，调控不会放松。全国房价将阶段性维持低位盘整状态，以稳中有降为主，以时间换取空间；分城市来看，一、二线城市受强需求稳固支撑，珠三角、长三角等区域政策红利较大的重点城市值得关注；三、四城市房价下行面临较大压力，部分城市或将强调房屋的居住属性，在需求面给予一定刺激，如支持无房、进城农民工等群体购房。

北京商报记者 陶凤 刘瀚琳